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A cobrança de cotas condominiais e Novo Código de Processo Civil

O Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) traz em seu texto diversas novidades para a prática no âmbito processual, dentre elas um avanço, já esperado, no que diz respeito às cobranças de cotas condominiais, tornando-as mais céleres por não dependerem mais de um processo de conhecimento. No antigo sistema processual fazia-se necessário constituir a dívida em juízo para que, após a decisão final de mérito, munido de um título executivo judicial, se iniciasse a cobrança, de fato, contra o condômino inadimplente.

Muito embora o Código de Processo Civil anterior determinasse que as cobranças das cotas condominiais deveriam obedecer ao procedimento sumário, rito teoricamente mais rápido, – extinto pelo novo diploma –, na prática, era moroso e de custo elevado aos condomínios. Para se reconhecer uma divida condominial era imprescindível o ajuizamento de uma ação, com direito ao contraditório do condômino que se manifestava através da sua defesa, e então havia a prolação de uma sentença sempre suscetível a recurso de apelação, podendo também culminar em eventual recurso especial e/ou extraordinário que, se conhecidos, levariam o processo a uma longa duração, superando possivelmente uma década.

Para exemplificar o que ocorria, imagine-se um condomínio de menor porte, que não contasse com uma assessoria jurídica especializada para auxiliar na constituição e manutenção do condomínio. Nesse caso aplicar-se-ia aos inadimplentes o regramento simples do Art. 1.336, §1º do Código Civil (Lei 10.406/2002), com multa de 2% do valor do débito e juros moratórios de 1% a.m.. Diante da insignificância da multa estipulada pela referida lei, aliada a já conhecida lentidão do Poder Judiciário, fatalmente os condôminos em atraso não se sentiam compelidos ao pagamento dos valores em aberto.

Com o novo diploma processual vigente, as regras para a recuperação do crédito condominial foram alteradas para dar mais celeridade ao processo e, se bem utilizadas em conjunto com a legislação civilista material, é possível majorar os percentuais das multas pelo atraso da obrigação, igualando-as aos valores praticados no mercado, como em juros bancários e de outros contratos particulares. Dessa forma, deixa de ser interessante preterir o pagamento das cotas de condomínio em detrimento de outras obrigações com encargos financeiros maiores.

Alterando os percentuais das multas aplicadas aos inadimplentes para o limite legal, esta sim será uma medida eficaz para diminuir a inadimplência, que acarreta em ônus maior para os condôminos adimplentes que cumprem com os seus deveres tempestivamente e em razão dos atrasos, são diuturnamente obrigados a arcar com taxas extras para a recomposição do caixa defasado pelos atrasos.

O Novo Código de Processo Civil, em seu Art. 784, inciso X, elencou “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas” como título executivo judicial, o que coloca a cobrança de condomínio diretamente na fase de execução. Com isso, se torna dispensável o reconhecimento judicial da dívida, bastando apenas ao Condomínio demonstrar o débito através do seu boleto de pagamento em aberto.

A partir do ajuizamento da Ação de Execução de Título Extrajudicial pelo Condominio – chamado de Exequente -, o condômino inadimplente – nomeado de Executado – terá o prazo de 03 (três dias) para realizar o pagamento do valor cobrado judicialmente. Não o fazendo, o oficial de justiça procederá com a penhora e avaliação dos bens indicados pelo Condomínio ou os bens indicados pelo condômino, caso este último demonstre que a penhora dos bens por ele designados lhe seja menos gravosa e que não trará prejuízos ao Exequente.

Não havendo bens passíveis de penhora, restará ao Exequente, para satisfação do seu crédito, apenas o imóvel do Executado cujo debito condominial é objeto da ação de cobrança. Tal bem será passível de constrição ainda que gravado com cláusula de impenhorabilidade ou considerado bem de família.

A Lei 8.009/90, conhecida como Lei do Bem de Família, preconiza em seu Art. 3°, inciso IV que “para cobrança de impostos, predial ou territorial taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar” é possível a penhora do bem, mesmo sendo este o único da entidade familiar, entendimento inclusive já confirmado pelo Superior Tribunal  de Justiça.

Desta forma, vemos que o novo diploma processual civil, combinado com as permissões concedidas aos condomínios pelo Código Civil de 2002, se bem utilizados, trarão celeridade e eficácia para as cobranças condominiais. Assim, diminui-se a inadimplência habitual que tanto prejudica a saúde financeira de todos os condôminos que costumam pagar em dia as cotas devidas e são responsabilizados pelos que deixam de lado sua obrigação pela manutenção condominial.

Gustavo Buarque – Sócio do Escritório Hidalgo, Buarque e Mendonça de Barros Advogados.

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